SCHWACHSTELLEN ERKENNEN UND LÖSUNGEN FINDEN
Die Hotelbranche befindet sich seit Jahren in einem tief greifenden Strukturwandel, der viele mittelständische Hoteliers in Bedrängnis bringt. Doch auch die Performance nationaler oder internationaler Hotelgesellschaften entspricht oft nicht den Vorstellungen der Kapitalgeber in Bezug auf Cash Flow, Rendite und Kapitaldienstfähigkeit, so mancher vermeintlich sichere Pachtvertrag kann nicht oder nicht ausreichend bedient werden.
Die HOTOUR bietet im Rahmen des Asset Managements unterschiedliche Dienstleistungen an, welche miteinander kombinierbar oder einzeln beauftragt eine schnelle Hilfe bieten.
DIENSTLEISTUNGEN FÜR INVESTOREN
Hotels als Anlage
Hotels gehören zu den komplexesten Anlageformen in der Immobilienbranche, die eine intensive, auf langfristige Wertsteigerung ausgelegte Zusammenarbeit von Pächter und Verpächter erfordern. Der Eigentümer bzw. Investor verfolgt dennoch häufig andere Ziele als der Betreiber, sei es ein Pächter oder eine Managementgesellschaft.
Die Verknüpfung und Moderation dieser unterschiedlichen Interessen unter Berücksichtigung der besonderen Aspekte der Hotellerie ist unsere Aufgabe. Die HOTOUR kümmert sich für Sie um die Wahrnehmung der Eigentümerinteressen.
Zielsetzung:
Die Werterhaltung und -steigerung der Immobilie, sowie die Optimierung des Cash-Flows bzw. des Gewinns.
Zu unserem Leistungskatalog gehören:
DIENSTLEISTUNGEN FÜR INHABERGEFÜHRTE HOTELS
Betriebsberatung
Bei der Beratung inhabergeführter Betriebe stehen meist Fragen der Umfinanzierung oder Restrukturierung des Hotels im Zusammenhang mit Erweiterung, Umbau oder Generationswechsel im Vordergrund.
Zielsetzung:
Zieletzung unserer Arbeit sind die langfristige Ausrichtung des Unternehmens und die Werterhaltung der Hotelimmobilie.
Zu unserem Leistungskatalog gehören folgende Aufgaben:
Im Laufe des Lebenszyklus eines Hotels werden aus unterschiedlichen Anlässen Bewertungen erforderlich: sei es als Basis für eine Beratung im laufenden Betrieb, als Grundlage für die Entscheidung zu einem Umbau oder für eine Bankfinanzierung. Auch die Interessenslagen unserer Mandanten – Hoteleigentümer, Betreiber oder Finanzierungsinstitute – sind dabei sehr unterschiedlich. Mit unseren Beratungsmodulen werden wir allen Anforderungen gerecht.
Leistungen:
- Hotelcheck
- Schwachstellen-Analysen
- Businessplan-Analysen
- Businessplan-Erstellung
- Wertgutachten
Der Hotel Check gibt dem Auftraggeber – Hotelier, Eigentümer, Finanzierungsinstitut oder Kaufinteressent – eine erste Standortbestimmung des Betriebs. Vor allem als interne Entscheidungsgrundlage gedacht, beantwortet der Hotel Check schnell, übersichtlich und informell die Fragen, wo die Schwachstellen des Hotels liegen, ob und wie diese zu beseitigen sind. Auch vor anstehenden Investitionen oder einem Betreiberwechsel bietet sich diese Schnellprüfung an, ebenso vor einem geplanten Ankauf.
Leistungen:
- Kurze Bewertung der betrieblichen Kennzahlen, des Hotelumfelds, der Außendarstellung und Vermarktung sowie der nachhaltigen Kapitaldienstfähigkeit
- Einschätzung der Zukunftsfähigkeit des Betriebs, des Betreibers
- Einschätzung der Chancen einer Nachvermietung und eines Verkaufs und alternativ eines Ankaufs
Nächste Schritte – je nach Ergebnis der Analysen:
Businessplan-Erstellung, Coaching, Controlling oder tiefergehende Schwachstellen-Analysen, Betreiberwechsel, Verkauf/Investorensuche
Die Schwachstellen-Analyse gibt dem Auftraggeber – Hotelier, Eigentümer oder Finanzierungsinstitut - eine detaillierte Standortbestimmung des Betriebs, listet die Schwachstellen detailliert auf und formuliert Maßnahmenpläne zu deren Beseitigung.
Leistungen:
- Ausführliche Analyse der betrieblichen Kennzahlen
- Mehrtägige Vor-Ort Analysen der betrieblichen Abläufe
- Detaililerte Bewertung des Hotelumfelds, des Wettbewerbs und der Außendarstellung
- Detaillierte Ermittlung der Kapitaldienstfähigkeit
Nächste Schritte – je nach Ergebnis der Analysen:
Businessplan-Erstellung, Coaching, Controlling/Monitoring oder Sanierungsgutachten
Die Businessplan-Analyse gibt dem Eigentümer/ Hotelier Feedback über die Qualität und Aussagekraft des selbst erstellten Businessplans. Für branchenfremde Hotelinvestoren und finanzierende Banken überprüfen wir die Businesspläne der Betreiber und Kreditnehmer auf Plausibilität, wobei die Nachvollziehbarkeit der Prognosen und die Herleitung der Pachtfähigkeit bzw. Kapitaldienstfähigkeit im Vordergrund steht.
Leistungen:
- Ausführliche Analyse der betrieblichen Ist-Zahlen und Prognosen, auf denen der Businessplan aufbaut
- Herleitung der Umsatzprognosen aus dem Marktumfeld
- Herleitung der Kostenprognosen aus der Betriebskonzeption
- Plausibilisierung der Kapitaldienstfähigkeit
Nächste Schritte – je nach Ergebnis der Analysen:
Coaching, Controlling/Monitoring
Mit der Erarbeitung eines Businessplans wird für den Betrieb die künftige Positionierung und Geschäftspolitik definiert sowie konkrete Hilfestellung zur Umsetzung aller empfohlenen Maßnahmen gegeben.
Leistungen:
- Definition der kurzfristigen, mittel- und langfristigen Unternehmensziele
- Erstellung des Marketingplans
- Erarbeitung einer 5-Jahresprognose
- Auflistung aller erforderlichen Maßnahmen und Einzelschritte
Nächste Schritte – je nach Status des Betriebs:
Coaching, Controlling/Monitoring
Monitoring (Überwachung bzw. Controlling) findet in der Regel im Anschluss an eine Betriebsberatung, die Implementierung eines Businessplans oder auf Anforderung eines Finanzierungsinstituts statt. Wir moderieren dabei die Interessen aller Beteiligten und erstatten Bericht an den Auftraggeber.
Leistungen:
- Monatliche oder quartalsweise Kommentierung und Plausibilisierung der Gewinn- und Verlustrechnungen
- Auswertung der wichtigsten betrieblichen Kennzahlen
- Benchmarking mit relevanten Wettbewerbern und dem definierten Teilmarkt
- Regelmässige Gespräche mit dem Management des Betreibers
Im Zusammenhang mit Umsatz-Pachtverträgen oder Management-Verträgen benötigen Hotelinvestoren häufig hotelfachliche Kompetenz bei der Überprüfung/Plausibilisierung von operativen Budgets, Investitionsbudgets und Marketingpläne ihrer Betreiber.
Leistungen:
- Ausführliche Analyse der betrieblichen Ist-Zahlen und Prognosen, auf denen die Budgets aufbauen
- Herleitung der Umsatzprognosen aus dem Marketingplan
- Herleitung der Kostenprognosen aus der Betriebs-konzeption und aktuellen Ist-Werten
- Plausibilisierung der erforderlichen Investitionen
- Plausibilisierung der Pacht bzw. des betrieblichen Cash Flows (bei Managementverträgen)
Nächste Schritte:
Controlling/Monitoring
Im Zusammenhang mit Umsatz-Pachtverträgen oder Managementverträgen betreuen wir Hotelinvestoren mit einer regelmässigen und vor allem neutralen Berichterstattung über das laufende operative Geschäft.
Leistungen:
- Monatliche oder quartalsweise Kommentierung und Plausibilisierung der Gewinn- und Verlustrechnungen sowie der wichtigsten betrieblichen Kennzahlen
- Benchmarking mit relevanten Wettbewerbern und dem definierten Teilmarkt
- Regelmässige Gespräche mit dem Management des Betreibers
- Falls erforderlich, Erarbeitung von Empfehlungen
Wenn bei Hotels Investitionen in größerem Umfang anstehen, bedarf es einer engen Abstimmung zwischen Betreiber (Pächter) und Investor, um die getrennten Budgets für Dach und Fach und FF&E (Inventar) sinnvoll zusammenzuführen. In diesem Zusammenhang gestalten und moderieren wir den Konzeptions- und Planungsprozess zwischen Investor und Betreiber.
Leistungen:
- Hotelfachliche Mitarbeit bei Konzeption und Planung
- Teilnahme an Planungssitzungen
- Überwachung des FF&E Budgets
- Moderation unterschiedlicher Interessenslagen der Projektbeteiligten
Die Beratung oder Federführung von Betreiberverhandlungen – Verlängerung des Vertrags oder Nachverhandlungen der Pacht - erfolgt unter hotelfachlich-betriebswirtschaftlicher Sicht und in enger Abstimmung mit dem Anwalt des Investors. Zielsetzung ist dabei stets ein „drittverwendungsfähiger“ Vertrag, der auch den Anforderungen anderer, insbesondere institutioneller, Investoren genügt.
Leistungen:
- Erarbeitung der betriebswirtschaftlichen Eckdaten des Pacht- oder Managementvertrags (Term Sheet)
- Ermittlung von Ergebnisgarantien und Mindestpachten
- Ausarbeitung variabler Pachtbestandteile
- Verhandlung hotelspezifischer Vertragsbestandteile wie Technical Assistance Fees, Übergabemodalitäten, Rücktrittsvorbehalte
Nächster Schritt:
Vertragsabschluss
Die Nachbesetzung eines Betreibers, die in aller Regel im laufenden Betrieb erfolgt, erfordert besonderes Fingerspitzengefühl und Erfahrung aus Seiten des Investors. Zielsetzung ist es, dank unserer langjährigen exzellenten Kontakte zu den Entscheidern der Hotelgesellschaften, den oft langwierigen Prozess der Betreibersuche zu vereinfachen und zu beschleunigen.
Leistungen:
- Erarbeitung eines Konzeptes und Vorauswahl geeigneter Betreiber
- Erstellung von Exposés und Informationsmemoranden
- Unterstützung bei der Vertragsverhandlung
- Vertretung der Interessen des Bauherren/Eigentümers
Nächster Schritt:
Vertragsverhandlung
Zielsetzung: Basis für Preisfindung und Kaufentscheidung, Überblick über Chancen und Risiken der Hotelimmobilie, des Standortes und des Betreibers.
Leistungen:
- Bewertung der Chancen und Risiken von Hotelobjekt und Standort, lokalem Hotelmarkt, Betriebstyp und Betreibervertrag
- Beurteilung der „Drittverwendungsfähigkeit“ hinsichtlich alternativer Betreiber
- Bewertung eines eventuellen Renovierungsbedarfs
- Einschätzung des Investitionsbedarfs
- Bewertung ungenutzter Potenziale im Betrieb und dessen Umfeld
Nächste Schritte:
Ankauf
Im Laufe des Lebenszyklus eines Hotels werden aus unterschiedlichen Anlässen Bewertungen erforderlich: sei es als Basis für eine Beratung im laufenden Betrieb, als Grundlage für die Entscheidung zu einem Umbau oder für eine Bankfinanzierung. Auch die Interessenslagen unserer Mandanten – Hoteleigentümer, Betreiber oder Finanzierungsinstitute – sind dabei sehr unterschiedlich. Mit unseren Beratungsmodulen werden wir allen Anforderungen gerecht.
Leistungen:
- Hotelcheck
- Schwachstellen-Analysen
- Businessplan-Analysen
- Businessplan-Erstellung
- Wertgutachten
Der Hotel Check gibt dem Auftraggeber – Hotelier, Eigentümer, Finanzierungsinstitut oder Kaufinteressent – eine erste Standortbestimmung des Betriebs. Vor allem als interne Entscheidungsgrundlage gedacht, beantwortet der Hotel Check schnell, übersichtlich und informell die Fragen, wo die Schwachstellen des Hotels liegen, ob und wie diese zu beseitigen sind. Auch vor anstehenden Investitionen oder einem Betreiberwechsel bietet sich diese Schnellprüfung an, ebenso vor einem geplanten Ankauf.
Leistungen:
- Kurze Bewertung der betrieblichen Kennzahlen, des Hotelumfelds, der Außendarstellung und Vermarktung sowie der nachhaltigen Kapitaldienstfähigkeit
- Einschätzung der Zukunftsfähigkeit des Betriebs, des Betreibers
- Einschätzung der Chancen einer Nachvermietung und eines Verkaufs und alternativ eines Ankaufs
Nächste Schritte – je nach Ergebnis der Analysen:
Businessplan-Erstellung, Coaching, Controlling oder tiefergehende Schwachstellen-Analysen, Betreiberwechsel, Verkauf/Investorensuche
Die Schwachstellen-Analyse gibt dem Auftraggeber – Hotelier, Eigentümer oder Finanzierungsinstitut - eine detaillierte Standortbestimmung des Betriebs, listet die Schwachstellen detailliert auf und formuliert Maßnahmenpläne zu deren Beseitigung.
Leistungen:
- Ausführliche Analyse der betrieblichen Kennzahlen
- Mehrtägige Vor-Ort Analysen der betrieblichen Abläufe
- Detaililerte Bewertung des Hotelumfelds, des Wettbewerbs und der Außendarstellung
- Detaillierte Ermittlung der Kapitaldienstfähigkeit
Nächste Schritte – je nach Ergebnis der Analysen:
Businessplan-Erstellung, Coaching, Controlling/Monitoring oder Sanierungsgutachten
Die Businessplan-Analyse gibt dem Eigentümer/ Hotelier Feedback über die Qualität und Aussagekraft des selbst erstellten Businessplans. Für branchenfremde Hotelinvestoren und finanzierende Banken überprüfen wir die Businesspläne der Betreiber und Kreditnehmer auf Plausibilität, wobei die Nachvollziehbarkeit der Prognosen und die Herleitung der Pachtfähigkeit bzw. Kapitaldienstfähigkeit im Vordergrund steht.
Leistungen:
- Ausführliche Analyse der betrieblichen Ist-Zahlen und Prognosen, auf denen der Businessplan aufbaut
- Herleitung der Umsatzprognosen aus dem Marktumfeld
- Herleitung der Kostenprognosen aus der Betriebskonzeption
- Plausibilisierung der Kapitaldienstfähigkeit
Nächste Schritte – je nach Ergebnis der Analysen:
Coaching, Controlling/Monitoring
Mit der Erarbeitung eines Businessplans wird für den Betrieb die künftige Positionierung und Geschäftspolitik definiert sowie konkrete Hilfestellung zur Umsetzung aller empfohlenen Maßnahmen gegeben.
Leistungen:
- Definition der kurzfristigen, mittel- und langfristigen Unternehmensziele
- Erstellung des Marketingplans
- Erarbeitung einer 5-Jahresprognose
- Auflistung aller erforderlichen Maßnahmen und Einzelschritte
Nächste Schritte – je nach Status des Betriebs:
Coaching, Controlling/Monitoring
Die Anlässe und Zielsetzungen für eine Betriebsberatung könnten unterschiedlicher nicht sein: meist wird sie in einer Phase der Um- oder Neuorientierung des Unternehmens, des Betreiberwechsels, der Unternehmensnachfolge oder der Krise benötigt. Je nach Anforderungen stimmen wir die Leistungen individuell auf die Bedürfnisse des Kunden ab.
Leistungen:
- Businessplan-Umsetzung und Coaching
- Monitoring/Controlling und Bank-Berichterstattung
- Finanzierungsberatung
- Sanierungsgutachten
Mit der Umsetzung eines neuen Businessplans begleiten und beraten wir Hoteliers auf eigenen Wunsch, auf Anforderung der finanzierenden Bank oder des Hoteleigentümers und unterstützen in allen strategischen und operativen Fragen.
Leistungen:
- Hilfestellung bei der Umsetzung des Marketingplans
- Implementierung eines Controlling-Systems
- regelmässige Management-Gespräche
- hohe Präsenz im Betrieb
Nächste Schritte – je nach Status des Betriebs:
Controlling/Monitoring
Im Zusammenhang mit Umsatz-Pachtverträgen oder Managementverträgen betreuen wir Hotelinvestoren mit einer regelmässigen und vor allem neutralen Berichterstattung über das laufende operative Geschäft.
Leistungen:
- Monatliche oder quartalsweise Kommentierung und Plausibilisierung der Gewinn- und Verlustrechnungen sowie der wichtigsten betrieblichen Kennzahlen
- Benchmarking mit relevanten Wettbewerbern und dem definierten Teilmarkt
- Regelmässige Gespräche mit dem Management des Betreibers
- Falls erforderlich, Erarbeitung von Empfehlungen
Die HOTOUR genießt aufgrund langjähriger Zusammenarbeit mit diversen Finanzierungsinstituten einen ausgezeichneten Ruf innerhalb der Branche. Wir kennen die Anforderungen der Banken, die Hotels finanzieren, und sorgen dafür, dass die erforderlichen Prozesse rasch umgesetzt werden.
Leistungen:
- Beratung bei der Suche nach einer geeigneten Bank
- Erstellung der erforderlichen Gutachten nach den Vorgaben der finanzierenden Bank
- Vorbereitung der hotelfachlich relevanten Informationen für den Kreditantrag
Nächster Schritt:
Hotelfachliche Planungs- und Baubegleitung in der Durchführungsphase
Unsere Sanierungsgutachten orientieren sich weitgehend an den IDW-Standards für Sanierungskonzepte und sind zudem an die spezifischen Belange der Hotelbranche angepasst. Zielsetzung ist eine Statusbestimmung des Betriebes, aus der die Zukunftsfähigkeit des Unternehmens abgeleitet werden kann.
Leistungen:
- Bewertungen der Rahmenbedingungen (Umfeld) des Betriebs
- Beurteilung der betrieblichen Missstände, die zur aktuellen wirtschaftlichen Situation führten
- Einschätzung der Zukunftspotenziale
- Einschätzung erforderlicher Investitionen und des Liquiditätsbedarfs
Nächste Schritte:
Bankfinanzierung, Coaching
