Projektentwicklung - Plausibilisierung Hotelprojekt

Ausgangslage

In einer Mittelstadt in Rheinland-Pfalz sollte ein Hotel angesiedelt werden. Stadtverwaltung und Tourismusverantwortliche versuchten bereits seit geraumer Zeit und bis dato ergebnislos, eine Hotelansiedlung zu realisieren. Dabei war von Seiten lokaler Unternehmen und Tagungs- und Kongressveranstaltern zu vernehmen, dass des Öfteren Kapazitäts-engpässe bestehen. Ein lokaler Projektentwickler, der bereits in Kontakt mit einem möglichen Betreiber war, wollte das Hotel nun realisieren. Hierfür hatte er eine Machbarkeitsstudie angefertigt und eine Finanzierungsanfrage eingereicht.

Zielsetzung

Die angefragte Bank konnte die im Gutachten angestellten Ertragsprognosen nicht voll umfassend nachvollziehen. Die HOTOUR wurde anfragt, das vorliegenden Gutachten zu plausibilisieren und eine eigene Einschätzung zu treffen, ob und falls ja in welcher Konzeption und mit welchen Erträgen ein neues Hotel in der Stadt wirtschaftlich realisierbar sei.

Vorgehensweise

Zunächst erfolgte die Sichtung des Gutachtens sowie der Prognosen des möglichen Betreibers. Es zeigte sich rasch, dass die Markt- und Standortanalyse, auf deren Erkenntnisse üblicherweise Konzeption und Berechnung aufsetzt, nur oberflächlich durchgeführt wurde. Herleitungen der getroffenen Entscheidungen waren lückenhaft oder fehlten gänzlich. Somit mussten die Experten der HOTOUR eigene Marktrecherchen anstellen. Zunächst erfolgten eine Standort- und Wettbewerberbesichtigung und Gespräche mit der Stadtverwaltung, dem Tourismusverantwortlichen, dem größten Tagungs- und Kongressveranstalter sowie weiteren relevanten Marktteilnehmern und potenziellen Nachfragern. Im Desktop-Verfahren wurden die Beherbergungsstatistiken für die Stadt und die Region analysiert und weitere Recherchen zu den touristischen und wirtschaftlichen Besonderheiten und Potenzialen der Stadt durchgeführt.

Die HOTOUR erstellte im Anschluss eine Gegenüberstellung der aus dem Marktwachstum generierbaren Übernachtungen mit den Übernachtungen, die das Hotel für eine wirtschaftliche Betriebsführung benötigt. Es zeigte sich ein deutliches Delta zwischen den realistischer Weise erzielbaren und den benötigten Übernachtungen, was besonders an der zu hoch angesetzten Zimmerzahl lag. Zudem wurde die Planung im Hinblick auf ihre Funktionalität und Drittverwendungsfähigkeit überprüft und kommentiert.

Resultat

Im Ergebnis zeigte sich, dass das geplante Hotel in der Stadt zwar nachhaltig zu rechtfertigen ist, allerdings mit einer geringeren Zimmerzahl als ursprünglich vom Initiator geplant. Die HOTOUR passte die Grobkonzeption des Projektentwicklers entsprechend an und fertigte auf Basis dessen eine neue Wirtschaftlichkeitsprognose, deren Ergebnis eine nachhaltig erzielbare Pacht auswies. Damit erhielten alle Projektbeteiligten eine verlässliche Kalkulationsgrundlage und die Finanzierungschancen für den Projektentwickler erhöhten sich deutlich. Die Verhandlungen zwischen der finanzierenden Bank, Investoren und dem Projektentwickler dauern derzeit noch an.