Projektentwicklung - Konzeption, Projektbegleitung

Ausgangslage

Ein privater Investor plant, in eine Hotelentwicklung zu investieren. Zur Verfügung steht ein Seegrundstück in einem touristisch bereits entwickelten Naherholungsgebiet im Herzen einer deutschen Mittelgebirgsregion.
 

Zielsetzung

Die HOTOUR soll prüfen, ob ein neues Hotel an besagtem Standort wirtschaftlich tragfähig ist und falls ja, in welcher Konzeption. Im Falle eines positiven Ausgangs hat der Investor Unterstützung bei der Detailkonzeptionierung und Umsetzung des Projekts angefragt.
 

Vorgehensweise

Die Markt- und Standortanalyse für das Hotelprojekt bezog sich auf die gesamte Region. Es galt zu erarbeiten, welche Zielgruppen die Region aufsuchen, und welche Marktlücken ggf. zu besetzen sind. Der Standort und zahlreiche wettbewerbsfähige Betriebe im großräumigen Umfeld wurden besichtigt. Es erfolgten zunächst Gespräche mit der IHK, den Tourismusbeauftragten sowie lokalen Hoteliers. Ergänzend wurden die größten Unterhemen vor Ort befragt, um das Potenzial durch Geschäftsreisende und Tagungsgäste abschätzen zu können.

Es zeigte sich schnell, dass ein neues Hotel rein aufgrund der natürlichen Nachfrage in der Region nicht darstellbar ist. Es galt also, für das Hotelprojekt ein Alleinstellungsmerkmal zu erschaffen, das neue Aufenthaltsmotive – besonders in der nachfrageschwachen Wintersaison – schafft und eine neue Gästeklientel anzieht. Die Chancen dafür wurden wiederrum als gut bewertet, da der Standort aufgrund der Nähe zu einigen deutschen Großstädten ein Einzugsgebiet für Kurzreisende von 18 Mio. Einwohnern mit einer überdurchschnittlich hohen Kaufkraft hat.

Mögliche Themenbereiche, mit denen sich das Hotel positionieren könnte, wurden in einer zweiten Projektphase hinsichtlich einer Eignung für das geplante Hotel überprüft. Es zeigte sich vor dem Hintergrund des natürlichen Angebots vor Ort, der touristischen Positionierung des Saarlandes sowie der Konkurrenzbewertung, dass sich die Motive Sport und Gesundheit am besten als Basiskomponenten der Hotelentwicklung eignen. Die HOTOUR konnte zwei grundsätzliche geeignete gesundheits-orientierte Konzepte ausfindig machen, die unterschiedliche Ansätze verfolgen (sportmedizinischer Ansatz bzw. präventivmedizinischer Ansatz) und teils auf die regional vorhandenen medizinischen Kompetenzen aufbauen. Zur möglichen Umsetzung der Konzepte wurden weitere Gespräche mit den verantwortlichen Personen geführt.

Zudem wurden in einer „Bottom-Up / Top-Down“ Analyse die mit einem Hotel mit ent-sprechendem Alleinstellungsmerkmal möglichen Umsätze und die anhand der Investitionskosten nötigen Umsätze gegenübergestellt.
 

Resultat

Es zeigte sich, dass mindestens 80 Zimmer nötig sind, um ein derartiges Hotel wirtschaftlich zu betreiben. Beide Konzepte, mit denen sich das Hotel positionieren und eine ausreichende Nachfrage generieren kann, wurden dem Kunden präsentiert; die jeweiligen Vor-und Nachteile wurden herausgearbeitet. Der Kunde erhielt konkrete Handlungsempfehlungen, welche nächsten Schritte einzuleiten sind und welche Punkte bei der weiteren Konzeptentwicklung beherzigt werden müssen.

Das Projekt wurde weiterverfolgt. Der Investor befindet sich nun in der Entscheidungsfindungsphase, welches Konzept am besten zu seinen Vorstellungen passt. In der Zwischenzeit fertigte die HOTOUR ein Raum- und Funktionsprogramm für das Hotel an.